香港地產史1841-2020epub,mobi,azw3格式电子书下载，作者：馮邦彥-读书派

香港地產業的歷史，最早可追溯到香港開埠初期的土地拍賣及地權制度與土地批租制度的確立。二次大戰後，以吳多泰、霍英東為代表的新興地產發展商，先後提出「分層出售，分期付款」的售樓方式，推動了地產經營方式變革，從供應和需求兩個方面，促進現代地產業的起步發展。

70年代初，隨著香港股票市場的崛興，以長江實業、新鴻基地產、合和實業、恒隆等為代表的新興地產發展商，相繼掛牌上市，並充份發揮股市功能，籌集大量資金發展業務，推動了地產業的快速發展。到90年代中後期，地產業已成為香港經濟的重要產業支柱，被稱為「香港經濟的寒暑表」。

2003年以後，在種種內外部、主客觀因素推動下，香港地產市道展開長達16年的週期性大升浪。這一時期，由於土地、房屋供求嚴重失衡所導致的「高地價」、「高樓價」和「高租金」，對香港經濟發展和社會民生造成了負面影響，並成為香港經濟社會諸多問題的一個深層次因素。

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本書以作者於2001年撰寫出版的《香港地產業百年》為基礎，將時空延伸至2020年，試圖在香港經濟發展、轉型和人口增長的宏觀背景下，揭示地產業從萌芽、起步發展到成熟的整個歷史軌跡，從中發現香港地產業的基本特性及發展規律，它在整體經濟和社會民生中的地位、作用及影響。與此同時，也深入研究了各主要地產集團成功的經營投資策略與挫折、失敗的教訓，以作借鑑。

在任何國家、任何城市裡，房地產業都佔有極為重要的地位。它的盛衰，牽涉到大批關連的行業，左右經濟的升降；反過來，經濟的情況對房地產也會起決定性的作用。而且，房地產的起跌也與居民的生活質素息息相關。香港也是同樣情況。

我們都知道，香港的人口不斷增加，而且，近年的增長率比過去還高，其中大部份因素都不是我們可以控制的。我們的人口規模和結構，都在不停地轉變，帶來對房地產業的需求亦急速地改變；但是，可供發展用的土地和適合住用的樓房，必須經過冗長的規劃、設計及建造工程程序才能提供給社會使用。不管我們使用多少資源，我們也只可以把這個程序略為縮短。這就是香港樓房供應工作中的一個難點：我們需要利用很難更改的硬件來應付急變的實況。

在香港，因為人口的高速增長和城市發展土地的短缺，房地產業的困難會比其他城市嚴重。

自開埠以來，香港的房地產已經歷了不少的起落，也取得了很多成果和寶貴經驗。前事不忘，後事之師。我們在工作上與房地產業有關連的人士及樓房使用者，都可以從馮邦彥教授的傑作《香港地產業百年》（編按：本書前身）裡窺見和領會到許多珍貴的資料與指引，協助我們預測及面對未來的轉變。

潘國城博士

香港特別行政區政府規劃署前署長

香港大學名譽教授

2001年2月

馮邦彥，暨南大學經濟學院教授、博士生導師，曾先後擔任暨南大學特區港澳經濟研究所所長、暨南大學經濟學院院長，並曾先後擔任廣東省政協委員、廣東省政府參事、廣州市政府決策諮詢專家、廣東經濟學會副會長等社會職務。1987-1994年間曾任香港東南經濟信息中心經濟分析員等職，長期從事香港經濟、香港資本與財團、香港金融等領域的研究。

香港地產史1841-2020

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